Direito Imobiliário
Segurança jurídica nas operações e nos litígios envolvendo imóveis — da regularização documental à discussão contratual.
O Direito Imobiliário reúne as normas que regem a aquisição, o uso, a exploração e a transferência de bens imóveis. Envolve desde a análise contratual de uma compra e venda até a discussão judicial de posse, propriedade, regularização de matrícula e responsabilidades condominiais.
Um imóvel só é seguro juridicamente quando sua matrícula reflete a realidade: cadeia dominial correta, sem gravames indevidos, com metragem regular e ausência de litígios. A atuação preventiva — antes de assinar um contrato ou registrar um negócio — costuma evitar custos e disputas que seriam bem mais elevados no futuro.
Situações em que essa orientação costuma ser útil
- Vai comprar ou vender um imóvel e quer análise contratual e da matrícula antes do fechamento.
- Está na posse mansa e pacífica de um imóvel há muitos anos e quer regularizar a propriedade por usucapião.
- O vendedor não outorga a escritura definitiva mesmo com o preço quitado.
- Há divergência entre a área registrada e a área real, ou o imóvel não possui matrícula atualizada.
- Existe conflito com o condomínio ou com condôminos sobre taxas, obras e convenção.
- É preciso rescindir um contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda.
- Há impasse com a construtora sobre atraso, entrega, distrato ou vícios da obra.
Usucapião
Modo originário de aquisição da propriedade pelo exercício prolongado da posse com animus domini, previsto no Código Civil e em legislação específica. Existem várias modalidades — extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, familiar e coletiva — cada uma com prazos e requisitos próprios.
Desde a Lei nº 13.105/2015, o procedimento também pode ser conduzido extrajudicialmente perante o cartório de registro de imóveis, com atuação do advogado e produção de ata notarial e planta assinada por profissional habilitado, o que costuma ser mais célere quando não há impugnações.
Regularização de imóveis
Compreende medidas para atualizar a matrícula, corrigir divergências de área, apresentar retificações administrativas, promover reurbanização e regularizar construções perante o Município. Envolve interlocução com cartório de registro, prefeitura, INCRA (no caso de imóveis rurais) e outros órgãos, conforme a natureza do bem.
Escritura e adjudicação compulsória
Quando o promitente vendedor, após o pagamento integral, recusa-se a outorgar a escritura definitiva, cabe ao promitente comprador propor ação de adjudicação compulsória, que substitui a manifestação de vontade e produz título hábil ao registro. É solução clássica para promessas de compra e venda quitadas mas não formalizadas.
Contratos de compra e venda e distrato
A análise contratual antes da assinatura reduz riscos: verificação de matrícula, certidões, garantias, cláusulas de arras, condições resolutivas e responsabilidade por vícios. Nos casos de rescisão, o distrato precisa observar as regras da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) quando o negócio envolver incorporação imobiliária ou loteamento, com percentuais específicos de retenção.
Questões condominiais
Envolvem convenção, regimento interno, deliberações em assembleia, cobrança e contestação de taxas condominiais, obras de conservação, alterações na fachada, multas e uso das áreas comuns. As decisões condominiais são amparadas pelo Código Civil (arts. 1.331 e seguintes) e pela Lei nº 4.591/1964, no que ainda vigora.
Locação
A Lei nº 8.245/1991 rege as locações urbanas residenciais e não residenciais e disciplina, entre outros temas, prazo, reajuste, garantias, ação renovatória, revisional e despejo. A elaboração cuidadosa do contrato — com definição de índice, garantia adequada e cláusulas específicas — reduz significativamente a litigiosidade.
O que costuma ser reunido
A relação abaixo é indicativa. A lista definitiva depende da situação concreta e é confirmada após análise inicial.
- Matrícula atualizada do imóvel (últimos 30 dias)
- Escritura pública, compromisso ou contrato particular
- Certidões negativas do imóvel (fiscais e cíveis)
- IPTU dos últimos anos
- Documentos pessoais das partes
- Certidões pessoais dos vendedores
- Planta e habite-se (quando pertinente)
- Convenção e regimento do condomínio, se cabível
Quanto tempo de posse é necessário para usucapir um imóvel?
Depende da modalidade. A usucapião extraordinária exige 15 anos (podendo ser reduzida a 10 com moradia habitual ou obras de caráter produtivo). A ordinária, 10 anos, com justo título e boa-fé. As modalidades especial urbana e rural exigem 5 anos, com requisitos próprios de área e uso.
Usucapião extrajudicial resolve todos os casos?
Não. É indicada quando há concordância dos confrontantes e do titular registral, ou ausência de impugnação. Havendo litígio, a via judicial é a adequada. A escolha certa depende da análise documental e da complexidade da situação de fato.
Comprei um imóvel e o vendedor sumiu antes da escritura. Perdi o dinheiro?
Não necessariamente. Havendo prova do pagamento e do compromisso de compra e venda, é cabível ação de adjudicação compulsória, que substitui a manifestação de vontade do vendedor e permite o registro em nome do comprador.
Posso questionar a taxa condominial?
Sim, quando houver ilegalidade formal ou material — vício de convocação, ausência de quórum, contrariedade à convenção ou à legislação. A discussão, porém, não dispensa, em regra, o pagamento das cotas, para evitar penalidades e a suspensão de direitos.
Distrato de imóvel na planta permite reter quanto?
Nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018, a retenção é limitada a percentuais legais (em regra, até 25% ou 50%, conforme o regime de afetação). Contratos anteriores ou fora do escopo da lei podem seguir regras contratuais e a jurisprudência aplicável a cada caso.
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